Rückzonung überdimensionierter Bauzone – Bundesrecht zwingt Gemeinde

Die Gemeinde Thalried LU hat eine Bauzone, die gemäss kantonaler Überprüfung nach RPG-Revision 2014 ihren 15-Jahresbedarf um rund 3.1 ha überschreitet. Diese unüberbauten Reserveflächen am Siedlungsrand – bestehend aus drei separaten Parzellen verschiedener Eigentümer – wurden seit über 20 Jahren nicht mehr überbaut. Der kantonale Richtplan des Kantons Luzern sieht für Thalried explizit eine Rückzonung dieser Flächen in die Landwirtschaftszone vor. Der Gemeinderat weigerte sich jedoch, das entsprechende Zonenplanänderungsverfahren einzuleiten, da die betroffenen Grundeigentümer erheblichen politischen Druck ausübten.

Nach Ablauf der RPG-Frist verfügte die kantonale Raumplanungsbehörde die Rückzonung im Rahmen des Genehmigungsverfahrens von Amtes wegen. Die Gemeinde rekurrierte gegen die kantonale Verfügung. In der Interessenabwägung des Rechtsmittelverfahrens standen sich zwei Interessenlagen gegenüber: Auf der einen Seite die privaten Eigentümerinteressen (Werteinbusse durch Zonierungsabwertung), auf der anderen Seite das übergeordnete öffentliche Interesse an einer haushälterischen Bodennutzung nach Art. 75 BV und Art. 15 RPG. Drei der betroffenen Eigentümer machten materielle Enteignung geltend und forderten eine Entschädigung nach Art. 5 RPG.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Luzern wies die Rekurse der Gemeinde und der Grundeigentümer ab. In der Begründung stellte das Gericht klar, dass die Rückzonung überdimensionierter Bauzonen nicht nur eine Befugnis des Kantons ist, sondern eine Rechtspflicht, die aus der verbindlichen Richtplanung und Art. 15 RPG folgt. Die Eigentümerinteressen wurden zwar als erheblich anerkannt, überwogen das öffentliche Interesse jedoch nicht. Zur Frage der Entschädigung hielt das Gericht fest, dass eine formelle Enteignungsentschädigung nur dann zu leisten ist, wenn die Grundeigentümer berechtigtes Vertrauen in die bisherige Zonierung hatten – was bei über 20 Jahre unüberbauten Reserveflächen verneint wurde.

Die Rückzonung trat rechtskräftig in Kraft. Die Gemeinde hat seither die Möglichkeit, die rückgezonte Fläche im Rahmen einer nächsten Zonenplanrevision mit Einzonungen an besser erschlossenen und FFF-freien Alternativstandorten zu verknüpfen. Das Fallbeispiel macht deutlich, dass Rückzonungen im Kontext der RPG-Revisionen keine Ermessensfrage mehr sind, sondern Rechtspflichten, und dass die Interessenabwägung dem privaten Eigentümerinteresse in diesem Kontext klar nachgeordnet ist.