Einzonung Wohnzone W2 in Kleingemeinde – Abwägung bestanden

Die Gemeinde Wilerbach AG (ca. 1'800 Einwohner) plant die Erweiterung ihrer Wohnbauzone um 1.5 ha am nordwestlichen Dorfrand. Die betreffende Fläche liegt in der Landwirtschaftszone und grenzt unmittelbar an die bestehende Bauzone an. Gemäss kantonalem Richtplan weist die Region bis 2040 ein Bevölkerungswachstum von rund 12% auf, was einen zusätzlichen Bedarf von ca. 80 Wohneinheiten in der Gemeinde begründet. Die Planungskommission beauftragte ein Planungsbüro mit der Erstellung der vollständigen Interessenabwägung nach Art. 3 RPV und dem Planungsbericht nach Art. 47 RPV.

Die Geodaten-Analyse ergab, dass die Parzellen ausserhalb der kantonalen Fruchtfolgeflächenkarte liegen – ein entscheidender Vorteil für das Vorhaben. Die nächste ÖV-Haltestelle (Buslinie 47, 30-Minuten-Takt) befindet sich in 350 Metern Fussweg, was einer ÖV-Güteklasse C entspricht. Bundesinventare (BLN, ISOS, IVS) sind nicht betroffen. Der nächste Gewässerraum (Dorfbach) liegt in 90 Metern Abstand und fällt nicht in die geplante Bauzone. Eine Gefahrenkarte-Prüfung bestätigte, dass weder Hochwasser- noch Rutschgefahren im relevanten Bereich vorhanden sind. Als potenzielle Konfliktpunkte identifizierte die Interessenabwägung das Kulturlandinteresse (Verlust produktiver Landwirtschaftsfläche) sowie das Interesse an kompakter Siedlungsentwicklung nach innen.

Die Abwägung zwischen dem Nutzungsinteresse Wohnraum und dem Schutzinteresse Landwirtschaftszone fiel zugunsten des Vorhabens aus, da keine höherwertigen Schutzinteressen tangiert wurden und die Fläche als siedlungsnahe Abrundung des Dorfbilds gilt. Der Mehrwertausgleich von 20% (CHF 180'000 auf einem Verkehrswertgewinn von ca. CHF 900'000) wurde mit der betroffenen Grundeigentümerin vertraglich vereinbart und dem Kanton als Nachweis beigelegt. Der Planungsbericht umfasste eine tabellarische Interessenmatrix, die Geodaten-Belege sowie eine Begründung der Abwägungsergebnisse auf 14 Seiten.

Der Kanton Aargau erteilte die Genehmigung des Zonenplans ohne Auflagen. Als entscheidende Erfolgsfaktoren nannten die zuständigen Behörden die vollständige Berücksichtigung aller relevanten Interessen, die lückenlose Geodaten-Dokumentation und die frühzeitig gesicherte Mehrwertausgleich-Vereinbarung. Das Fallbeispiel zeigt, dass eine Einzonung in Kleingemeinden mit überschaubarem Konfliktpotenzial gelingen kann, wenn der Prozess methodisch korrekt und vollständig dokumentiert wird.