Umzonung Industriezone zu Wohnzone – Lärmkonflikte lösen

Die Gemeinde Hafen-West ZH plant die Umzonung einer 2.1 ha grossen ehemaligen Industriebrache (früheres Werksareal einer Maschinenfabrik) von der Industriezone (ES III) in eine Wohnzone W3 (ES II). Die Lage im Gemeindezentrum, in unmittelbarer Nähe zu Bahnhof und Zentrumsinfrastruktur, macht das Areal zu einem strategisch wichtigen Entwicklungsstandort für die Innenentwicklung gemäss RPG2. Die Gemeinde erhofft sich rund 180 neue Wohneinheiten und eine erhebliche Stärkung des Zentrums.

Die Interessenabwägung identifizierte zwei zentrale Konflikte: Erstens ist das Areal im ÖREB-Kataster als belasteter Standort (Altlastenkataster) eingetragen. Eine historische Analyse ergab, dass die Maschinenfabrik über Jahrzehnte mit Schmiermitteln und Lösungsmitteln gearbeitet hat. Ein Voruntersuchungsbericht (Phase 1) der zuständigen kantonalen Fachstelle stufte das Areal als sanierungsbedürftig ein. Zweitens liegt das Areal an der Hauptstrasse mit einer Lärmbelastung von 62–66 dB(A) tags – die Immissionsgrenzwerte der LSV für ES II (60 dB(A) tags) werden damit deutlich überschritten. Die angrenzenden Industrienutzungen erzeugen zusätzlichen Betriebslärm in der Grössenordnung von 58–62 dB(A).

Die Interessenabwägung analysierte zwei Szenarien: Im Szenario A (Ablehnung) bleibt die Fläche Industriezone, was der städtebaulichen Innenentwicklungsstrategie widerspricht. Im Szenario B (bedingte Umzonung) wird die Umzonung an Bedingungen geknüpft. Die Abwägung ergab, dass das Innenentwicklungsinteresse das Schutzinteresse Lärmschutz überwiegt, sofern technische Massnahmen nachgewiesen werden. Für den Lärm wurde ein schalltechnisches Gutachten erstellt, das zeigt, dass bei einseitiger Bebauung (Wohngebäude mit Schallschutzfassade zur Strasse, ruhige Innenfassaden) die ES-II-Grenzwerte eingehalten werden können. Die Altlastensanierung wurde als Auflage in den Zonenplanänderungsvertrag aufgenommen, zahlungspflichtig ab Baubeginn.

Der Kanton Zürich erteilte die Genehmigung der Zonenplanänderung mit zwei Auflagen: Die Grundwasserschutzzone Zu (Fläche teilweise betroffen) untersagt Tiefgaragen; Parkierung muss oberirdisch oder ausserhalb des Schutzbereichs erfolgen. Zudem verlangt der Kanton, dass mit jedem Baubewilligungsgesuch auf dem Areal ein detaillierter Lärmschutznachweis eingereicht wird. Das Fallbeispiel zeigt, dass Umzonungen von Industriebrachen in der Innenentwicklung möglich sind, wenn Lärm- und Altlastenkonflikte systematisch in die Interessenabwägung einbezogen und technisch gelöst werden.