Was gehört nicht zur Ausnützungsziffer?
Zur Ausnützungsziffer zählen nur Räume, die dem Wohnen, Arbeiten oder dem dauernden Aufenthalt dienen oder dafür verwendbar sind. Nicht angerechnet werden in den meisten Kantonen Keller- und Estrichräume ohne Wohnnutzung, Heizungs-, Tank- und Waschräume, Garagen und Velo- oder Kinderwagenräume, Balkone, Terrassen und offene Lauben sowie Dachräume unterhalb einer bestimmten lichten Höhe. Massgebend sind das kantonale Baugesetz und das kommunale Baureglement.
So wird die Ausnützungsziffer berechnet
Die Ausnützungsziffer (AZ) ist das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur anrechenbaren Grundstücksfläche (so § 255 Abs. 1 PBG Zürich). Beispiel: Auf einem Grundstück von 1 000 m² in einer Zone mit AZ 0,4 dürfen 400 m² anrechenbare Geschossfläche gebaut werden. Nicht anrechenbare Flächen kommen dazu, ohne die Ziffer zu belasten. Darum ist die Frage, was nicht zählt, in der Praxis entscheidend.
Nicht anrechenbare Geschossflächen
Die Aufzählung unterscheidet sich je nach Kanton und Gemeinde. Typischerweise nicht angerechnet werden:
- Keller-, Estrich- und Abstellräume, die nicht dem Wohnen oder Arbeiten dienen und dafür auch nicht verwendbar sind (Belichtung, Raumhöhe).
- Technik- und Nebenräume: Heizung, Tankraum, Lüftung, Waschküche, Trocknungsraum, Schutzraum.
- Garagen, Einstellhallen, Velo- und Kinderwagenräume, Container- und Entsorgungsräume.
- Balkone, Terrassen, Loggien und offene Lauben, soweit sie nicht allseitig geschlossen sind.
- Dachräume unterhalb einer bestimmten lichten Höhe; die Grenze legt das kantonale Recht fest.
- Je nach Kanton Treppenhäuser und Liftschächte in Mehrfamilienhäusern sowie Gemeinschaftsräume.
Zürich zählt Wohn- und Arbeitsflächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen nur insoweit, als sie je Geschoss die durchschnittliche Fläche eines Vollgeschosses überschreiten (§ 255 Abs. 3 PBG). Nebenräume, die der Wohnlichkeit dienen, kann die Bauverordnung zusätzlich als nicht anrechenbar erklären (§ 255 Abs. 4 PBG).
Was angerechnet wird
Anrechenbar sind alle dem Wohnen, Arbeiten oder sonst dem dauernden Aufenthalt dienenden oder dafür verwendbaren Räume in Vollgeschossen, einschliesslich der zugehörigen Erschliessungsflächen und Sanitärräume samt inneren Trennwänden (§ 255 Abs. 2 PBG Zürich). Entscheidend ist die Verwendbarkeit, nicht die Bezeichnung im Plan: Ein als „Hobbyraum“ bezeichneter, beheizter und belichteter Raum im Untergeschoss zählt in der Regel mit.
Was nicht zur anrechenbaren Grundstücksfläche gehört
- Flächen ausserhalb der betreffenden Bauzone, etwa Teile des Grundstücks in der Landwirtschaftszone oder im Wald.
- Bestehende und geplante Strassen- und Erschliessungsflächen, die der Grob- oder Feinerschliessung dienen; Hauszufahrten zählen meist mit.
- Gewässer und Gewässerräume sowie Flächen, die mit einer Nutzungsübertragung bereits einem anderen Grundstück zugewiesen wurden.
Ausnützungsziffer oder Geschossflächenziffer?
Die Interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) ersetzt die Ausnützungsziffer durch die Geschossflächenziffer (GFZ). Die GFZ rechnet grundsätzlich mit allen Geschossflächen einschliesslich der Aussenwände; was davon nicht zählt, bestimmt das kantonale Recht. Kantone wie Bern, Aargau oder Luzern arbeiten mit der GFZ, Zürich weiterhin mit der AZ nach § 255 PBG. Beim Vergleich von Zonenvorschriften verschiedener Kantone darf man die beiden Ziffern deshalb nicht gleichsetzen.
Viele Reglemente kennen zudem einen Ausnützungsbonus für Arealüberbauungen oder energieeffizientes Bauen sowie die Nutzungsübertragung auf ein Nachbargrundstück in derselben Zone, die im Grundbuch angemerkt wird.
Bedeutung für Planung und Interessenabwägung
Eine Aufzonung erhöht die Ausnützungsziffer und damit den Bodenwert. Sie löst den Mehrwertausgleich nach Art. 5 RPG aus und muss im Planungsbericht nach Art. 47 RPV mit einer Interessenabwägung begründet werden: Verdichtung und Wohnraum gegen Ortsbild, Freiraum, Lärm und Erschliessung.